実家の不動産活用は感情論と現実論のバランスを上手にとりながら検討する

少子化や核家族化などにより、自宅を所有している人が実家を相続することは少なくありません。賃貸物件を相続した場合であれば、前回お伝えしたように、そのまま賃貸物件として継続保有するか手放すかを検討することになりますが、誰も住まなくなった実家を相続する際には、さらに活用の選択肢が増えます。

どの活用方法を選択するのかは、次の①～⑤の流れで整理してみるとよいでしょう。
① どこに住みたいか
② 住まない物件を残す必要はあるか
③ 住居費を含む将来の収支は大丈夫か
④ 売却プランの検討
⑤ 賃貸プランの検討

以下、それぞれについてポイントをみていきましょう。

自宅と実家のどちらに住むか様々な観点から検討する

① どこに住みたいか
まずは、これから住む場所を決めましょう。例えば、自宅が利便性の良いマンションで、相続した実家が環境の良い郊外の一戸建だった場合、長い目でみて、どちらに住みたいでしょうか。

両者には、それぞれメリットとデメリットがあるはずです。立地や住環境等だけでなく、家族構成や自分たちの行動範囲、価値観も含めて検討しましょう。あるいは、両方の物件を売却して、新しい住まいに買い換える方法もあるかもしれません。

② 住まない物件を残す必要はあるか
次に不動産活用にあたり、売却の選択肢も含めて検討できるかの確認を行います。住む予定のない物件は、将来の相続対策のために保有しておく必要がある、先祖代々守ってきた土地なので手放すわけにはいかないといった場合、売却以外の方法で不動産活用を検討します。

ただし、「手放せない」「売りたくない」ということについて、どこまで譲れないのかは、この機会にあらためて考えておきたいところです。

③ 住居費を含む将来の収支は大丈夫か
前記①、②により今後の方向性が決まったら、そのプランが実現可能かどうかを具体的に検証しましょう。

相続した実家に住む場合、リフォームや耐震補強工事の必要はありませんか。今の自宅に住み続けることを選択する場合も、長く住み続けるためには、リフォーム費用が必要になってくるのではないでしょうか。場合によっては、将来の買換えや建替えも視野に入れる必要があるかもしれません。

こういった金額の大きい住居費を含めた場合の長期的なキャッシュフローは大丈夫でしょうか。必要な金額や時期の把握ができれば、それにあわせた不動産売却のタイミングや、賃料収入の積立て計画等も検討できるでしょう。

このような現実的なキャッシュフローを目の当たりにすると、住むと決めた家を変更したり、手放せない物件でも売却せざるを得ないという判断をしたりする人が出てくることも事実です。

売れる金額ではなく手元に残る金額を把握する

④ 売却プランの検討
相続した実家を売却する際には、特に、譲渡にかかる税金に注意が必要です。ほかにも、測量費用や建物解体撤去費用の負担があることも少なくありません。不動産会社に売れる価格を聞くときには、諸費用等の確認も忘れないようにしましょう。大切なのは、売れる金額ではなく、手元に残る金額です。

また、物件の立地や特性によっては、売却に時間がかかることもあります。売却代金を使う予定がある場合には、代金を受け取るタイミングについても気を付けておきましょう。

⑤ 賃貸プランの検討
一般に、家を賃貸するためには、最低限のリフォームが必要です。築年数の経った一戸建であれば、耐震補強工事等が求められるケースもあります。賃貸した場合の賃料に対し、リフォーム費用等の初期投資額は妥当なのか、維持管理、修繕費用をどのように見積もるかなどについて、賃貸管理業者に相談してみましょう。

なお、一定期間、賃貸したうえで売却する計画がある場合には、あらかじめ賃貸管理業者にその旨を伝えたうえで、賃貸期間を限定するなどの対策を講じておくとよいでしょう。

実家を相続すると、そこに住むこともできますし、売ることも貸すこともできます。ところが、懐かしい思い出があったり、兄弟や親族とのつながりがあったりすると、売却への判断はハードルが高くなるものです。

一方で、不動産売買や賃貸需要の少ない地域では、売却や賃貸のための諸費用負担が大きく、プランが成り立たないことも考えられます。相続した実家の不動産活用は、感情論と現実論のバランスを上手にとりながら検討してください。

株式会社フリーダムリンク
代表取締役　ＣＦＰ®
永田 博宣

近代セールス社「ファイナンシャル・アドバイザー」連載～プロが教える不動産の活かし方（2015年10月号）～より転載