契約違反による解除
相手方が義務を履行しているのにもかかわらず、買主の代金支払、または売主の物件引渡し・抵当権の抹消・所有権移転登記への協力など、当事者の基本的な義務についての契約違反があったときは、相当の期間を定めて催告し、その期間が経過すると契約解除、損害賠償の請求ができます。
ところが「損害賠償の額を決める」ことは、そう簡単ではありません。
そのため、不動産売買契約では、損害賠償の予定額（違約金の額）をあらかじめ定めておくことが一般的になっており、その額を売買代金の10％～20％相当額としていることが多いようです。
ただし、損害賠償の予定額をあらかじめ定めておくと、実損額がその予定額（違約金の額）を上回ったとしても、その差額は請求できません。
同時に、支払う側にとっても、実損額が予定額を下回ったとしても予定額（違約金の額）を支払う義務があります。
また、不動産業者が売主で買主が不動産業者ではない場合、損害賠償の額を予定したり、違約金を定めたりすることはできますが、その合計額が売買代金の20％を超える部分については、宅地建物取引業法により、無効とされています。
ＣＦＰ 永田 博宣
