瑕疵担保責任
物件の引渡し後に「隠れた瑕疵」が見つかった場合、その存在を知らなかった買主は、損害賠償請求、場合によっては契約の解除をすることができます。
ただし、買主は瑕疵を発見してから１年以内に、これを行うこととされています。
「瑕疵」とは、欠陥や不具合のことで、具体的には、雨漏りや白アリの害などの物理的瑕疵、自殺があったなどの心理的瑕疵をいいます。
また、「隠れた」とは、買主が通常要求される注意をもってしても発見することが難しいということです。
この瑕疵担保責任は、民法で規定されているため、あえて契約書に記載する必要はありません。
ところが、不動産売買契約書には必ずといっていいほど瑕疵担保責任の規定があります。
民法によると、瑕疵担保責任は、物件の引渡し後何年経っていても、「瑕疵を発見してから１年以内であれば、その責任を売主に追及できる」ことになっています。
そうなると、売主はいつまでたっても、買主から責任を追及される可能性があることになってしまいます。
この民法の規定は、任意規定といって、特約により軽減や免除することができます。
そのため、不動産取引では、瑕疵担保責任が長期にわたって存続し、売主に過剰な負担がかかるのを避けるために、その期間や範囲を限定したり、免除したりする特約がつけられています。
なお、不動産業者が売主で、買主が不動産業者ではない場合、「責任の期間」は引渡し後２年以上という特約以外は無効とされます。
また、新築住宅については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、住宅の主要な部分などについては10年間、瑕疵担保責任を負わなければならないとされています。
ＣＦＰ 永田 博宣
