「万一」を想定して事前に対策を講じておけばトラブルの多くは防げる

不動産活用というと、一般的には賃貸アパートや賃貸マンションの建設が思い浮かぶのではないでしょうか。投資用の区分マンションを所有する方法もあるでしょう。最近では、空き家や古アパートをリフォームして貸し出すケースも増えています。

これらに共通するのは、賃貸住宅を供給して、入居者から賃料を受け取るということ。一定の住宅地では、賃貸住宅の需要は底堅いものがありますし、借り手が住まいとして利用するので、貸し手にとっては実態がわかりやすいという安心感もあります。

標準的な新築物件の場合、賃料設定さえ間違えなければ、ある程度の期間で入居者を確保することができます。そのため、賃貸経営を始める段階では、賃貸借契約書の内容を重視する方は多くありません。

一方で、賃貸経営を長く続けている方や、賃貸物件を引き継いだ方の悩みで、最も多いのが「賃貸トラブル」といわれています。

特に賃料の滞納は、時間が経つほど深刻な問題となります。確信犯でない限り、最初から賃料を支払わない（滞納する）つもりで入居する借り手はいないでしょう。また、貸主側としても、入居審査時点で賃料の滞納を予測することは難しいといえます。

では、こうした賃貸トラブルは、防ぎようのない、不測の事態なのでしょうか。

実はそうではないのです。私は、多くの事例を見ていくうちに、トラブルを回避するための対策を事前に講じておくことは可能なのではないかと実感するようになりました。

そこで弊社では、これから賃貸経営を始めるお客さまに対して、あえて、賃貸借契約におけるトラブル事例を紹介しています。そのうえで、「『万一』を想定して、対策を講じておきましょう」と提案しているのです。

賃貸トラブルを防止するために貸主として最も大切なことは、「たった一日でも賃料の遅れを見逃さない」ことです。

賃貸借は契約であり、約束は守るものであるという貸主側の毅然とした態度を見せることが何より大切です。貸主本人が行うのか、管理会社に任せるのかは別にして、これを行うだけで賃貸トラブルの多くは防げるはずです。

法律や制度を効果的に活用することも検討できます。代表的なものは「定期借家契約」でしょう。原則、期限が来ると契約が終了するというものですが、これを再契約という形で繰り返す方法が活用されています。

定期借家契約を活用することにより、例えば、共同住宅の中で、ほかの入居者等に迷惑をかけるようなルールを守らない借主については、契約終了時に再契約をしないという選択肢も可能となります。

良識ある借主側からすれば、定期借家契約により非常識な借主を排除できるため、一定の住み心地を確保できるというメリットを実感してもらえるのではないでしょうか。

この定期借家制度が施行されてから15年が経過しました。施行当初は借主に不利だという認識が強く、賃料を下げないと利用できないといわれていましたが、最近では以前ほど抵抗がなくなってきているように思えます。

保証会社による賃料保障（家賃保証）の利用も増えています。元々は連帯保証人がいない方のためにできた制度ですが、最近は連帯保証人がいるいないにかかわらず、保証会社に加入することを入居する際の条件としている物件もあります。

この制度を利用すると、賃料の滞納が発生した場合に、保証会社が賃料を肩代わりしてくれます。さらに、借主への督促や法的手続きなどの手配も行ってもらえます。貸主にとっては、賃料保証だけではなく、トラブルに巻き込まれた際にかかる余計な手間や費用が軽減されると点が、大きなメリットといえるでしょう。

前述した法律や制度の利用が適しているかどうかは、物件の特性や地域の慣行などによっても当然違いはあるでしょう。

しかし、いずれにせよ、これから発生する可能性が想定されるトラブルに対して、どうすれば防げるのか、避けられるのかを、常に意識しておくことは大切です。

そうすることで、今後、新しい法律や制度ができたときに、導入すべきか否かを速やかに検討することができるからです。

できることならば、こうした法律や制度に頼ることなく賃貸経営を進めていけることが理想的です。そのためにも、借主とは信頼しつつも緊張感を持った関係を保ち続けていきたいですね。

株式会社フリーダムリンク
代表取締役　ＣＦＰ®
永田博宣

近代セールス社「ファイナンシャル・アドバイザー」連載～プロが教える不動産の活かし方（2015年5月号）～より転載

【第２回】賃貸トラブルは忘れたころにやってくる