不動産売買取引における取引態様
宅建業の免許を受けた宅地建物取引業者のことを一般的に不動産会社と呼びます。
一言に不動産会社と言っても、どの会社も同じ仕事をしている訳ではありません。
不動産売買において、さまざまな立場で取引に関係しています。
その立場は「取引態様」という言葉で表され、「売主」「代理」「媒介」の３つに分けられます。
宅地建物取引業者であればどの取引態様をとることも可能ですから、不動産会社によっては、複数を兼ねている場合もあります。
今、あなたが取引をしようとしている不動産会社は、どの立場で今回の取引に関係してくるのでしょうか。
そして、手数料はどうなるのでしょうか。
不動産取引で失敗したくないのなら、少なくとも、今後の相談相手または、交渉相手となる不動産会社のことは知っておくべきです。
そのために、今回はまず、不動産売買における取引態様の違いを理解しておきましょう。
「売主」
売主とは、新築分譲（マンション・一戸建）や土地分譲などの事業主であるデベロッパー、建売業者をはじめとして、一戸建て・マンションなどを買い取り、必要に応じてリフォームをして再販する不動産会社を指します。
つまり、売買契約時の所有者（予定者含む）で、売買契約の当事者となる不動産会社です。
利益はもちろん売買代金に含まれています。
売主が直接販売する場合には手数料は発生しませんが、売主自ら買主を探したり、売買契約を締結するケースは少なく、他の不動産会社や提携会社、系列会社などに「代理」や「媒介」を依頼していることが多いようです。
「代理」
代理とは、売主との代理契約に基づき、売主の代理人として販売から売買契約の締結までを行うことです。
利益は手数料であり、売買代金の６％＋１２万円＋消費税を上限として売主から受け取ります。
新築分譲マンションなどはこのケースが多いようです。なお、売主の代理の場合、買主からは手数料を受け取ることができません。
「媒介」
媒介は、「仲介」とも言われ、売主所有の不動産を買主が購入するときの仲立ちをすることです。
売主は一般の方だけではなく、宅地建物取引業者（不動産会社）の場合もあります。
利益は手数料であり、売主または買主の「媒介」をした場合は、売主または買主から売買代金の３％＋６万円＋消費税を上限として受け取ります。
また、売主・買主両方の「媒介」をすることも可能であり、この場合には、売主・買主双方からそれぞれ売買代金の３％＋６万円＋消費税を上限として受け取ることができます。
中古住宅（マンション・一戸建）や建売住宅、土地などの取引については、媒介が多いようです。
このように不動産売買の取引において宅地建物取引業者は個々のケースに応じて立場が違ってきます。
他にも賃貸や管理、さらには不動産証券化に関する業務を行う不動産会社もあります。
私たちは、それらをひっくるめて不動産会社と呼んでいるのです。
次回は不動産売買の取引で、トラブルが多いと言われる「媒介」についてもう少し詳しくお話したいと思います。
ＣＦＰ 永田 博宣
