不動産売却のための準備
不動産を売却するにあたり、あなたが事前に準備しておくことがあります。
「いくらで売却できるのか」などが気になって、つい忘れてしまいがちですが、非常に大切なことです。
まず、「売却可能な物件にしておく」ことです。
不動産の売却は、単純に買主さんからお金を受け取り、物件を引渡すだけではありません。
あなたから買主さんに所有権が移転すると同時に、その登記を完了させなければなりません。
法律的には、登記は所有権移転の必要条件ではありませんが、買主さんの権利を守るために登記は必要な作業です。
このため、不動産売買においては通常、登記を完了させることが契約の条件になっています。
つまり、売主さんであるあなたは、買主さんが現れたときに所有権移転登記ができる状態にしておかなければなりません。
たとえば、登記名義人があなた一人であれば問題ありませんが、共有者がいるときにはその方の同意が必要です。
また、登記名義人が被相続人のままである場合には相続登記が必要です。
さらに、登記名義人が痴呆等により意思能力が十分ではないときには成年後見制度なども検討する必要があるでしょう。
借入れ等があり、とくに債務超過（売却価格よりも残債が多い）の場合や、差押さえの登記がされている場合などは、事前に債権者等との話し合いにより抵当権や差押さえの登記抹消手続きについて確認しておきましょう。
借地権を売却する場合には、地主さんと譲渡承諾等の話し合いをしておかなければなりません。
隣地の方との間で、権利関係や境界でもめている場合には、もちろんそのままという訳にはいきません。
次に、「諸費用を把握しておく」ことも大切です。
不動産の売却では「いくらで売却できるのか」よりも、「いくら手元に残るのか」が重要です。
売却できたはいいけれど、予想より手取り金額が少なくて買換えできない ・・・となっては大変です。
不動産の売却に係る諸費用は主に以下のようなものがあります。
◆印紙税
◆仲介手数料 成約価格の３％＋６万円＋消費税（上限）
◇登記費用（抵当権抹消・住所変更・相続登記等）
◇測量費用
◇建物解体費用
◇リフォーム費用
※◇印は、必要がある場合
ローンの残債があれば、その分手取り金額は少なくなります。
その他、不動産の売却により譲渡益が出た場合、譲渡所得税・住民税がかかる場合があります。
居住用財産の3,000万円の特別控除や、買換え特例、住宅ローン控除など居住用不動産の売却や購入には、様々の特例がありますが、それぞれのメリット・デメリットも考えながら選択しましょう。
また譲渡損が出た場合には、所得税が戻ってくることもあります。
詳しくは税理士等の専門家に確認しておいたほうがよいでしょう。
このように、売主さんが売買契約時までにしておかないと売買契約や登記が出来なかったり、手取り金額を把握しておかなかったために、買換え等の計画変更を余儀なくされたりしかねません。
そのときになって、「前もってやっていればよかった」と思っても遅いのです。
取り返しのつかないことになる場合も考えられます。
後々のトラブルを避けるためには、「まず今やらなければいけないことは何であるのか」を考えておくことが大切です。
ＣＦＰ 永田 博宣
