買主または売主の死亡
売買契約締結後、残代金決済前に買主または売主が死亡した場合、契約の効力はどうなるのでしょうか。
感情的な話ではなく、実際の事務作業について考えてみましょう。
売買契約は、契約が締結されると、契約当事者の一方が死亡しても、その効力は失われません。
つまり、死亡した契約当事者（被相続人）の権利義務は相続人が承継することになります。
１．買主が死亡した場合
売買契約における目的物の引渡請求権、移転登記の請求権、代金支払義務などを相続人（複数いるときにはその相続分に応じた持分について）が承継します。
買主の相続人が義務の履行をしないときは、売買契約書に定めてあるとおりに、売主は契約解除、違約金の請求等ができます。
もし、買主がローン条項付で契約をしていた場合、解除権の行使期間内であればもちろん白紙解除できますし、解除権の行使期間を過ぎていても、話し合いにより白紙解除できるのが一般的です。
２．売主が死亡したとき
代金支払請求権、目的物の引渡義務、登記の移転義務などを売主の相続人が承継します。
ここで特に注意をしておきたいのは、登記の移転義務です。
具体的にいうと、買主に登記を移転するためには相続登記を完了させなければなりません。
相続人全員の同意を得たうえで、印鑑証明書等を用意してもらう必要があるため、相続人が多い場合や、遠方にいる場合は大変な作業になることがあります。
いずれにしても、その際には、不動産会社の担当者をはじめ、司法書士や弁護士などの専門家に協力してもらうことになります。
気持ちが動転してるかもしれませんが、できるだけ早く相談するようにしましょう。
ＣＦＰ 永田 博宣
